الخميس : 16 أغسطس 2018 |


تحليل منطقي لكارثه الاستثمار العقاري المجنون بمصر .. وإنذار مبكر قبل إنفجار الفقاعة. بقلم ' د سناء شريف

كتب د سناء شريف

الخميس 19 يوليه, 2018 | 01 : 41 ص

بملاحظة إعلانات شركات التنمية العقارية ومنهم مجموعه طلعت مصطفي تطرح اسعارها بالعاصمة الاداريه كمبوند سيليا ( شقه غرفه واحده وصاله ٨٠ مترا فقط 
بقيمه ٢،٢ مليون جنيه ( ده اقل سعر عندهم) ...
ببساطه وزي ما كلنا شايفين, إن السوق العقاري في مصر اصابه الجنون كيف لمتر في صحراء مصر يصل الي فوق ال٢٠٠٠٠ جنيه ؟!! وفي بعض المشروعات فوق ال٣٠٠٠٠ ما يزيد عن مثيله في ماتهاتن ؟ 
:
الاستثمار العقاري في مصر وصل ل١٥٪ من الناتج المحلي، في حين إن التقديرات العالمية تقول إنه لو زاد عن ٥٪  تتوقع أزمة كبيرة في الأسعار ..
:
السوق العقاري هو الحاجه الوحيده اللي شغاله في البلد, و الدوله شغاله بيع أراضي إسكان فاخر الله ينور !! وكل يوم يزودوا أسعار الأراضي اللي بتؤدي بالتبعيه لزياده أسعار الوحدات !! ومعظم الناس يا إما شغالين في شركات عقاريه, أو في شركات سمسره عقاريه, وكم المشاريع المطروح رهيب, و معظمها إن مكانش كلها مشاريع إسكان فاخر, العروض كلها دفعات تعاقد متزيدش عن 10% من تمن الوحده و الباقي بالتقسيط علي 8 سنين و طالع, و محدش من المطورين بيعمل إستعلام عن المشتري, يعني معاك ال10% و عندك دفتر شيكات تكتب بيهم أقساط الوحده يبقي حلال عليك. والمشترين في معظمهم لا يملكوا تمن الوحده ولا حتي ربعه, ولا بيشتروا علشان يسكنوا, في الغالب الأعظم بيشتروا علشان يحوشوا في الوحده عن طريق الأقساط, و علشان يحافظ علي قيمه الفلوس علي إعتبار إن العقار بيحافظ علي قيمته امام أي زياده في الدولار. يعني يستقطع من دخله جزء يسدد بيه القسط, منها تحويش و منها إستثمار آمن من وجهة نظره. و الدليل إنك لو بتحاول تبيع وحده إعاده بيع Resale النهارده هتواجه صعويه شديده نظرا لصعوبه البيع الكاش , ولو رحت أي كمبوند جديد أو مدينه جديده خلصانه هتلاقي نسبه الإشغال لا تتعدي ال25%, ولو عملنا إستقصاء هنتأكد إن اللي بيشتروا في الكمبوندات هما هما نفس الناس, و هتلاقي عندهم بدل الوحده 2 و 3.
:
الخطوره في الموضوع ده في كذا حاجه, أولهم إن في ظل الظروف الحاليه للبلد زي الغلاء اللي طايل الكل و الكساد و الشغل اللي واقف, المشتري اللي كان متوقع إنه هيقدر يستقطع جزء من دخله علشان يسدد القسط هيلاقي إن الدنيا غليت عليه و مش قادر يستقطع الجزء ده. يعني مثال بالبلدي لتوضيح الفكره, لو واحد مثلا بياخد مرتب 10 جنيه في الشهر , و كان قادر يدفع منه 4 جنيه في قسط شقه و يعيش بالباقي, مع الغلاء و عدم قدره الشركات علي زياده المرتبات هيلاقي نفسه مش عارف يعيش بال6 جنيه, فا هيضطر إنه ميسددش الأقساط أو إنه يبيع الوحده. ده علي فرض إن الشركات نفسها لن تتعثر ولن تضطر لتقليل العماله أساسا. و علشان يبيع الوحده كاش هيضطر إنه يحرق في الأسعار و يبيع أقل من سعر السوق, ومع نقص السيوله في البلد و الأرتفاع الجنوني لسعر العقارات هيبقي بيع الكاش صعب جدا,ولو ناس كتير حاولت تحرق في نفس الوقت، هيؤدي إلي إنخفاض سعر العقار, و اللي عنده وحده هيبقي امامه حل من إتنين يا إما يحرق السعر جامد علشان يبيع, أو يستحمل و مايبيعش إنتظارا لحركه تصحيح في السوق. و علي جانب آخر شركات التنميه العقاريه اللي لسه مسلمتش مشاريعها مش هتعرف تلم أقساط بالتالي هتواجه صعوبه في إستكمال المشاريع, وعلي جانب آخر, البنوك بتاخد شيكات العملاء من الشركات العقاريه و تقطع لهم عالشيكات, يعني تدي الشركه نسبه تصل ل٨٠٪؜ من إجمالي قيمة الشيكات و هي تتعامل مع العملاء. ولما شيكات العملاء تبتدي تترد, يبقي البنوك كمان هتتعور. و المشكله إن أغلب اللي بيشتروا العقارات هما الشريحه اللي ممشيه البلد سواء من خلال قدرتها الشرائيه, أو من خلال تكافلها الإجتماعي , ولما تحويشه عمرها هتبتدي تخسر أو تتناقص أو يصعب تسيلها, ده هيكون له عواقب وخيمه. كل اللي فات ده بالتبعيه هيؤدي إلي حاجه أخطر بكتير و هي إن فلوس البلد هتكون إتحبست في شويه طوب وأسمنت وحديد مش عارف تسيلهم, ده معناه إنخفاض القوه الشرائيه, يتبعه ركود و كساد.
:
بعيدا عن التفاؤل والتشاؤم, ما يحدث في سوق العقارات في مصر كارثه محققه, مصر بتحتاج في السنه حوالي 500 الف وحده سكنيه , منهم 400 ألف لمحدودي الدخل , و حوالي 25 الف وحده للإسكان الفاخر. و عندنا حوالي 12 مليون وحده مغلقه الغالبيه العظمي منها إسكان فاخر. راقب كام مشروع لوحدات الإسكان الفاخر امامهم كام مشروع خاص لمحدودي الدخل. الدوله مينفعش تبقي دورها تاجر أراضي, كل همها بيع أراضي للمستثمرين وجمع فلوس و مش مهم إيه اللي يحصل بعد كده, مش معقول كل فلوس البلد تتحط في استثمار عقاري لا يؤدي إلي تنميه حقيقيه و الناس حتي مابتسكنش فيه, بدل ما تتحط في إستثمارات إنتاجيه سواء زراعيه أو صناعيه أو ماليه أو خدميه, إستثمارات تشغل ناس وتعمل تنميه مستدامه, إستثمارات تدخل عمله صعبه و تقلل الإستيراد و تزود التصدير. أو حتى  إستثمارات في القطاع الخدمي ليكن في المواصلات العامة
:
-لا بد من تفعيل جهه رقابيه عندها القدره و الوسيله إنها تضبط سوق التقسيط اللي شغال بلا ضابط ولا رابط.
-لا بد من تنظيم السوق العقاري قبل الفاس ما تقع في الراس. لازم المنظومه كلها تنتظم, الدوله تشتغل شغلتها كمخطط و منظم و مراقب، مش سمسار أراضي أو مستثمر أو مقاول
و الأهم من كل ده, هو هيكله المنظومه الفاسده في كل قطاعات الدوله, اللي بتخلي الناس تفكر 100 مره قبل ما تستثمر في أي مشروع إنتاجي, وتستسهل الإستثمار في العقارات كمخزون للقيمه.

الكلام ده مش متوقع يحصل بكره, لكن لو محصلش تصحيح جذري للمسار يبقي كل اللي بنعمله هو تأجيل الإنفجار. عموما, قبل الفقاعه العقاريه في أمريكا ما تفرقع في ناس طلعوا حذروا من الفقاعه العقاريه, وكانت البنوك الإستثماريه و شركات التأمين و الشركات العقاريه تقول عليهم مجانين ونحن اليوم  نحذر بقلم د/سناء شريف خبيره اقتصاديه

اخبار ذات صلة

هيئة المعونة الالمانية تختار فرصنا شريكا للتوظيف بقلم ليلي حسين

الخميس 16 أغسطس, 2018 | 09 : 56 ص

من خلال بروتوكول تعاون مشترك مشروع دعم التشغيل التابع للتعاون الدولي الألماني في مصر  GIZ  تختار فرصنا شريكًا للتوظيف في مصر      بهدف المساعدة في التنمية الاقتصادية المستدامة من أجل التشغيل وخلق فرص عمل للشباب المصري ،وقع مشروع دعم التشغيل التابع للت ....

المزيد >>

د. هالة السعيد و د. صالح الشيخ و التعاون بين وزارة التخطيط والجهاز المركزي للتنظيم والإدارة.. تفعيل قرار تدريب الشباب داخل وحدات الجهاز الإداري للدولة بقلم ليلي حسين

الأربعاء 15 أغسطس, 2018 | 07 : 11 ص

  كل وحدة بالجهاز الإداري للدولة ستُعلن الكترونيًا عن فرص التدريب المتاحة لديها د. هاله السعيد: "مراعاة عنصر تكافؤ الفرص والمساواة بين الراغبين في التدريب من حيث الأنشطة والأعمال محل التدريب والقواعد والشروط وعدد الفرص المتاحة ومقرها" د.صالح الشيخ: "الجهاز المركزي للتنظي ....

المزيد >>

أنخفاض معدل البطالة الى 9.9 ٪ خلال الربع الثانى لعام 2018 بقلم ليلي حسين

الأربعاء 15 أغسطس, 2018 | 07 : 07 ص

  أعلن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء اليوم  الاربعاء      الموافق     15   /8/2018 نتائج بحث القوى العاملة للربع الثانى (أبريل - يونيه) لعام 2018، حيث بلغ معدل البطالة  9.9٪ من إجمالي قـــوة العمـــل.. بينما كان 10.6 ٪  فى ....

المزيد >>

وزارة التخطيط ومشروع تنسيق القبول بالجامعت بقلم ليلي حسين

السبت 11 أغسطس, 2018 | 11 : 10 م

  وزارة التخطيط تنشر انفوجرافاً حول مشروع تنسيق القبول بالجامعات الإلكتروني البادئ منذ2004 ..وفوز موقع التنسيق الإلكتروني في مسابقة الأمم المتحدة للخدمة العامة في 2009 القاهرة في 10 أغسطس 2018  نشرت وزارة التخطيط والمتابعة والإصلاح الإداري على صفحتها على موقع التواصل الاجتماعي &qu ....

المزيد >>
التعليقات